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⚠️ Importante: financiamiento y remates judiciales
No es posible adjudicar una propiedad en remate judicial utilizando un bono de vivienda, planes del INVU o un crédito hipotecario.
La naturaleza del proceso de remate exige que la propiedad se adjudique de contado, generalmente en un plazo máximo de tres días 🏛️.
❓ ¿Por qué no es posible financiar un remate?
Para participar en un remate judicial es obligatorio contar con liquidez inmediata 💰.
La normativa exige lo siguiente:
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En términos generales, se debe presentar al menos el 50 % de la base anunciada, ya sea en efectivo, cheque de gerencia o certificado.
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En el caso de algunas mutuales, se requiere aportar el 40 % del monto base, debiendo cancelarse en el acto la totalidad del monto ofertado, únicamente si se resulta mejor postor.
Por esta razón, es indispensable contar con el dinero disponible al momento del remate para poder adjudicarse la propiedad.
⏳ Aprobación judicial y tiempos del proceso
Una vez realizada la subasta, se debe esperar la aprobación del remate por parte del juez, lo cual puede tardar días o incluso meses, dependiendo del expediente ⚖️.
Solo después de la adjudicación firme, puede iniciarse la tramitología para solicitar:
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Crédito hipotecario,
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Bono de vivienda,
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Planes del INVU u otros mecanismos de financiamiento.
Este proceso implica la presentación de diversos documentos, tales como:
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Plano catastrado,
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Estudio registral,
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Certificaciones,
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Promesa de compraventa, entre otros 📑.
🚫 El principal obstáculo con las entidades financieras
Las entidades financieras, por regla general:
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Requieren que el bien esté libre de gravámenes y plenamente inscrito, y
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Solicitan la documentación completa del inmueble antes de aprobar un crédito.
En la mayoría de los casos, el tiempo entre el remate y la aprobación del crédito no es suficiente, y adicionalmente, los bancos no aceptan bienes embargados, debido a la incertidumbre propia del proceso judicial.
🧠 Conclusión clara
Los remates judiciales requieren liquidez inmediata.
El financiamiento tradicional aplica únicamente después de la adjudicación firme, no antes ni durante el remate.
🏠 Compra de propiedades antes del remate judicial
Sí, es posible adquirir propiedades que se encuentran en proceso de remate judicial antes de que el remate se lleve a cabo ⚖️.
Para ello, es necesario localizar a los propietarios y presentarles una oferta que contemple:
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El monto adeudado al prestamista, y
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La pretensión económica del propietario 💰.
Una vez aceptada la oferta, se procede a:
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Realizar los pagos correspondientes,
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Formalizar el traspaso del bien inmueble, y
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Concretar la compra conforme a derecho 📄✍️.
En este tipo de negociaciones, sí es posible acceder a la propiedad para realizar una inspección interna, ya que se trata de una venta consentida por los propietarios, aun cuando el inmueble se encuentre en proceso de remate judicial 🔑.
🧠 Aclaración importante
Este tipo de compra no sustituye el remate judicial, sino que constituye una negociación directa previa, sujeta a la voluntad de las partes y a una adecuada revisión legal del caso.
⚖️ Acceso a propiedades en proceso de remate judicial
Las propiedades que se encuentran en proceso de remate judicial forman parte de una venta forzada por falta de pago, lo que significa que no se trata de una venta consentida por los propietarios.
En razón de ello, las personas que aún habitan el inmueble conservan el derecho de posesión, por lo que no están obligadas a permitir el acceso a la vivienda, ni visitas internas, mientras no exista una orden expresa de un juez de la República que disponga lo contrario.
Esta situación es inherente al proceso judicial y debe ser comprendida como parte del marco legal que regula los remates.
🧠 Aclaración importante
La imposibilidad de ingresar a una propiedad en remate no es una negativa arbitraria, sino el ejercicio legítimo del derecho de posesión hasta que exista una orden judicial.
⚖️ Artículo 161 del Código Procesal Civil (CPC)
De conformidad con el artículo 161 del Código Procesal Civil, el procedimiento de remate se desarrolla de la siguiente manera:
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Primer remate:
Si no existiera postor (persona que realice ofertas), se procederá a una segunda subasta, una vez transcurrido un plazo no menor de cinco días, rebajando la base en un 25 % del valor original. -
Segundo remate:
Si en esta segunda subasta tampoco se presentan oferentes, se celebrará una tercera subasta, igualmente en un plazo no menor de cinco días. -
Tercer remate:
La tercera subasta se iniciará con una base equivalente al 25 % del valor original, y en ella el postor deberá depositar la totalidad de su oferta 💰.
Si aun así no existieran postores, los bienes se tendrán por adjudicados al ejecutante, por el 25 % de la base original.
📌 Para concluir
El paso de un remate a posteriores subastas depende exclusivamente de que el remate resulte efectivo o no, según se indique en el edicto de remate anunciado 📄.
Cada etapa responde a reglas claras y plazos establecidos por ley.
🧾 Definición importante
Postor:
Persona física o jurídica que participa en un remate judicial con la intención de adjudicarse el bien 🏠.